Verhuurmakelaar voor appartement verhuur

Hebt u geld gespaard? En zoekt u een manier om meer resultaat te maken op uw spaargeld? Of bent u op op zoek naar extra inkomen? 

Wat is vandaag de dag een goede investering? Sommigen kiezen voor een belegging in aandelen of opties op de bank, maar anderen vinden de risico’s van beleggen te groot. 

Wat is een mooie bron van extra inkomen? Steeds meer mensen kijken naar nieuwe manieren om en hoger resultaat te maken op hun geld. Sparen levert vrijwel niets op, beleggen op de beurs wordt ervaren als risicovol en afwachten is ook geen aantrekkelijk alternatief… Welke investering levert meer geld op? Een aantal beleggers kiest voor beleggen in een woning – voor de verhuur. En dat lijkt helemaal niet zo’n slecht idee.

Huis verhuren? Niet doen

Niet doen! Een beginnende verhuurder die voor het eerst een huis gaat verhuren, krijgt meestal een diversiteit van argumenten van bekenden waarom het verhuren van een appartement een erg slecht idee is. Enig veelvoorkomende risico’s van het verhuren van een appartement die genoemd worden zijn onder meer:

• De huurder maakt een wietplantage op zolder.
• De huurder betaalt de huur niet.
• De huurder maakt ruzie met de buurt.
• De huurder zal u failliet laten gaan.
• etc, etc, etc…

Deze generalisaties zijn deels gebaseerd op feiten. Beleggen in een huis is niet zonder gevaren. Veel nieuwe verhuurders raken al snel overweldigd door de grote hoeveelheid werk die ervoor nodig is om huurders te managen. Deze verhuurders voelen zich vaak uitgeput omdat ze nooit hebben geleerd hoe ze een goede verhuurder moeten worden. Ze zien het na een tijdje niet meer zitten. 

Sommige verhuurders laten zich echter niet bang maken. Wie het goed aanpakt, kan een mooi rendement behalen met de verhuur van een appartement. Slimme verhuurders vinden een oplossingvraagstukken. Zij doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan verhuurmakelaars. Zij besteden een deel van de werkzaamheden van verhuur uit. Onder het motto: Wel de lusten, niet de lasten.

Vraagstukken voor de verhuurder

Bij de beginnende verhuurder hoort men meestal dezelfde vragen. De verhuurder dient heel wat vraagstukken te beantwoorden voordat hij/zij een woning kan gaan verhuren. Typische vraagstukken van verhuurders zijn:

• Hoe screen ik een (potentiële) huurder?
• Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
• Zijn mijn huurinkomsten belast?
• Kan ik mijn woning voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuren?
• Hoe voorkom ik slechte huurders?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders een appartement voor de eerste keer zullen verhuren, is het verstandig gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

Verhuurmakelaar activiteiten

Een verhuurmakelaar kent op hoofdlijn 2 hoofdactiviteiten: het vinden van nieuwe betrouwbare huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een woning en de huurders. Dit betekent dat de verhuurmakelaar bijvoorbeeld een of meer van de volgende taken uitvoert:

• Het screenen van een kandidaat huurder, met onder andere controle op kredietwaardigheid, huurverleden en legitimatiebewijs.
• Huurcontract opstellen.
• Het opstellen van een presentatie van de woning en woonomgeving.
• Advies over aanpassingen of presentatietips voor optimale verhuurbaarheid van het huis.
• Bepalen van uw verhuurdoel en doelgroep.
• Incasseren van eerste maand huur en borg.
• Reacties van potentiele huurders opvangen.
• Sleuteloverdracht.

De verhuurmakelaar beschikt over de laatste (juridische) inzichten en kent de markt. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een optimale huurprijs? Met accurate contracten worden de risico’s van verhuur verkleind. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de risico’s van de verhuur van een huis. En kan een verhuurder helpen risico’s te vermijden.

De verhuurmakelaar is er voor de verhuurder of voor de huurder (niet voor beide)

Een goede verhuurmakelaar stelt uw belangen voorop. Ondanks dat het bij wet niet toegestaan is, zijn er bepaalde verhuurmakelaars die (linksom of rechtsom) een rekening voor hun werkzaamheden presenteren aan zowel de verhuurder, als bij de huurder, diegene die een appartement zoekt. Dit is officieel verboden, aangezien diegene die de verhuurmakelaar betaalt, ervanuit zou moeten kunnen gaan dat deze zijn of haar belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een betrouwbare huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Welke inkomsten zijn te bereiken?

De hamvraag voor vele verhuurders: Een appartement verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een woning verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil is de winst van verhuur. Om te bekijken of het een goede investering betreft, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u elders zou kunnen bereiken. U kunt de winst uit verhuur zo vergelijken met wat u zou bereiken wanneer u het vastgoed zou aanbieden en deze som geld op de bank zou zetten. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die dikwijls vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het woning een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander resultaat dan wanneer het continu verhuurd wordt. Leegstand heeft ook te maken met de andere component: de opbrengsten. 

U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type woning, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (winkel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Dikwijls is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er zijn diverse rekentools waarmee u eenvoudig uw resultaat van verhuur kunt berekenen. Een goede rekenmodel is bijvoorbeeld te downloaden op: een huis verhuren.

Expat verhuur

Sommige verhuurders richten zich vooral op de verhuur aan expatriates (ook wel: expats). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Meestal gelden expats als ideale huurders, aangezien zij dikwijls werken voor grote, gerenomeerde ondernemingen. Expats hebben daarom in elk geval een baan en dikwijls voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de onderneming dikwijls in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken dikwijls snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in bepaalde opzichten anders. Expats hebben dikwijls hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van wegen en nabijheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expatriates uit een andere cultuur komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men in Nederland gewend is. Een open blik hebben op eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expats normaliter plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatie zullen dus in de Engelse taal moeten gebeuren. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe beroerde huurders vermijden?

Een van de ergste nachtmerries van verhuurders is dat zij onzorgvuldige huurders in hun huis hebben toegelaten – en er nooit meer vanaf kunnen. Er zijn veel zaken die het gevaar op onbetrouwbare huurders erg kunnen verkleinen. Het begint al met uw woning: welke soort huurder komt hier op af? Welke staat van onderhoud heeft het: Een woning dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders aan, dan een beroerd onderhouden huis. Hoe wordt een huis gepresenteerd? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving doen heel veel bij het vinden van de juiste huurders. Verder is een persoonlijke treffen met (potentiele) huurders iets om nooit te vergeten. Een face-to-face treffen vertelt u meer dan 1.000 documenten. Maar uiteraard moeten ook de documenten (zoals id-card, referenties, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) gecontroleerd worden. Tenslotte, niet onbelangrijk, moet u een klik hebben met uw huurders. Een minder voorgevoel is meestal een zeer goede indicatie voor problemen in de toekomst.

Verhuur blijft interessant

Het ziet er naar uit dat het verhuren van huizen ook in de toekomst interessant is. De komende jaren blijft een tekort aan huurwoningen in de vrije sector in Nederland. Bovendien: de huurprijzen zijn de laatste tijd hoger dan ooit. De alternatieven voor beleggen blijven voorlopig zeer onaantrekkelijk of kennen hoge risico’s. De woningprijzen blijven stijgen, waardoor bij verkoop mogelijk een extra rendement behaald kan worden. Kortom: de verwachting is dat het verhuren van huizen in de komende jaren interessant blijft.

Huurprijzen blijven hoger worden

Volgens onderzoek van Pararius (bron: Pararius) is de gemiddelde huurprijs van een huurhuis in de vrije sector in Nederland medio 2016 met ruim 6% toegenomen ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt daarmee uit op circa 13,50 euro per m2 per maand. Volgens Pararius is met name de afgelopen twee jaar de huur in de Randstad erg hard omhoog gegaan. Een appartement huren in Amsterdam is nog steeds heel veel kostbaarder dan elders. Maar ook de verhuurmakelaar Rotterdam en Den Haag geven aan de prijzen inmiddels flink zijn omhoog gegaan.

Airbnb maakt verhuur interessant

Met name huizen in de Randstad zien hun verhuurbaarheid de laatste jaren sterk toenemen door verhuur via Airbnb. De marktvraag naar huizen wordt groter, terwijl het aanbod kleiner is. De vraag is wel wat slimmer is: verhuur via Airbnb of reguliere verhuur? Via Airbnb-verhuur zijn meestal hogere huurprijzen te realiseren. Met name wanneer het een huis is in het centrum van een van de grote plaatsen in de Randstad. In het hoogseizoen is hierdoor een aantrekkelijke bron van inkomsten te verkrijgen. Alleen in laagseizoen is de marktvraag veel kleiner – en ontstaat mogelijk een periode leegstand. Dit kan het jaarlijkse rendement flink beperken. Bovendien vragen de vele wisselingen van huurders meer inspanning dan eens in de zoveel tijd een nieuwe huurder zoeken voor langere periode. Tot slot zijn toeristische huurders niet voor iedereen ideaal voor uw appartement. Zij hebben minder belang bij een langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten, houden daardoor beperkter rekening met uw huis en omgeving – en zijn daardoor in veel gevallen niet de beste huurders. Toch heeft de Airbnb trend wel een gunstig effect op verhuur in het algemeen.

Verhuur van een woning ook voor u interessant?

Is verhuur wat voor u? Dat hangt van een aantal zaken af. Heeft u een spaargeld dat u wilt investeren in een huis? Hebt u een appartement dat gewild is door huurders – vanwege de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er verschillen van inzichten ontstaan? Bent u bereid om zich te verdiepen in het vinden van betrouwbare huurders? Dan is een woning verhuren een interessante optie om resultaat te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw appartement.